Что нужно знать о недействительности сделки (оспоримая или ничтожная?)

С 1 января 2017 года вступил в силу 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», новеллы данного закона позволили риелторам утверждать, что теперь согласия супруга не сделку не требуется. Так ли это? Давайте разберемся.
В соответствии с положениями пункта 15 части 1 статьи 26 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственной регистрации приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).
Законодательством предусмотрено 2 варианта недействительных сделок – это оспоримая и ничтожная сделка. Что такое недействительность сделки? По сути, это ненаступление того итога и результата, который бы желали стороны или одна из сторон, заключивших договор, а, напротив, наступление такого итога сделки, который положен по закону. Для того чтобы признать соглашение сторон недействительным, необходимо учитывать характер нарушений, произведенных при его заключении. Оспоримая и ничтожная сделка различны между собой.
Оспоримая сделка
В том случае, если после заключения соглашения, даже если оно и было заключено с некоторыми нарушениями, ни один из его участников не заявил в судебные органы о том, чтобы признать его недействительным, такой договор может быть исполнен участниками. При этом такой иск не должны подать и какие-либо заинтересованные лица. Такое исполнение договора не будет противоречить законодательству. То есть оспоримая сделка – это договор или односторонняя сделка, хотя и совершенная с нарушением, но влекущая в определенных случаях появление для участников, ее совершивших, юридического результата.
В указанном случае за сторонами сохраняется право на судейскую охрану своих интересов. Примером может служить ситуация, при которой какой-нибудь несовершеннолетний ребенок в возрасте от 14 до 18 лет заключил крупную сделку. При этом родители его согласия на это не давали. Юридически есть нарушение законодательства, и родители вправе подать требование в суд с притязанием признать заключенный договор недействительным. Однако они вправе и не подавать иска, тем самым как бы одобрив заключение сделки. Такой характер означает, что оспоримая сделка – это относительно недействительная сделка.
Разновидности оспоримых сделок
Таким образом, законодатель предоставил гражданам и юридическим лицам возможность самим определять, нужно ли им обращаться в судейские органы для охраны собственных интересов, или такой необходимости нет, и стороны сами урегулируют этот вопрос. Оспоримая и ничтожная сделка могут подразделяться на виды, в зависимости от оснований. Перечень этих оснований установлен нормативными актами. Гражданское законодательство считает, что оспоримая сделка – это сделка, совершенная:
• организацией и выходящая за границы ее правоспособности;
• под воздействием заблуждения;
• персонами, ограниченными судом в дееспособности;
• путем стечения тяжких факторов, насилия, угрозы, обмана, умышленного соглашения агента одной стороны с другой;
• лицами, не могущими осознавать значимость собственных действий или управлять ими;
• персоной вне границ ее полномочий;
• детьми в возрасте от 14 до 18 лет.
Ничтожные сделки
Как уже было отмечено, существует два вида сделок, кои могут быть признаны недействительными. Это оспоримая и ничтожная сделка. Разница между ними в том, что последняя считается абсолютно недействительной уже с момента ее непосредственного заключения. В результате такого заключения договора серьезно нарушаются принципы гражданского законодательства. Признание сделки ничтожной требуется, когда ее совершение, а также дальнейшее исполнение грубейшим образом нарушают не только права отдельного гражданина, но и интересы всего общества. Такие сделки противоречат установившейся системе ценностей общества, а следовательно, не могут быть поставлены в зависимость от воли ее участников, как при оспоримой сделке.
Виды ничтожных сделок
Перечень таких сделок установлен законом. К ним относятся сделки:
• притворные;
• с недееспособными;
• противоположные основам правопорядка и морали;
• не отвечающие правилу или другим законным актам;
• с лицами моложе 14 лет;
• мнимые;
• свершенные с нарушением формы, указываемой законодательством под опасением недействительности.
Кто может подать требование
Законодательными актами, в частности, Гражданским кодексом, установлено, что требование, на основании которого недействительные оспоримые и ничтожные сделки будут признаны таковыми, имеет право подать только лицо, которое указано в тексте закона. Как следует из вышесказанного, по оспоримым сделкам к таким лицам прежде всего относятся непосредственные участники возникшего правоотношения, то есть сделки. Также таким лицом может быть и другое заинтересованное лицо, то есть то, чьи права и заинтересованность совершенной сделкой затрагиваются. Примеры оспоримых и ничтожных сделок многообразны. Так, таким может служить договор, заключенный обществом с ограниченной ответственностью, совершение которого выходит за пределы правоспособности этого общества. Иск о признании этого договора недействительным может быть подан в суд учредителем общества, самим обществом, его контрагентом, а также контролирующим и надзорным государственным органом.
Особо нужно принять во внимание, что ничтожная сделка не вызывает никаких законных результатов, поэтому признается она недействительной со времени ее совершения.
Подведем итог, если сделка является ничтожной (например, сделка, требующая обязательного нотариального удостоверения, совершена в простой письменной форме), то она признается недействительной с момента ее совершения и не влечет никакого результата, который необходим сторонам.
Если же сделка является оспоримой (например, сделка, совершенная без согласия супруга), она может быть признана недействительной в течение трех лет с момента, когда стало известно о нарушении прав. Кроме того, в силу пункта 4 части 3 статьи 9, части 5 статьи 38 Закона №218-ФЗ, если сделка не является ничтожной и на совершение сделки на основании федерального закона требуется согласие, в Единый государственный реестр недвижимости вносится отметка о том, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа, в случае, если на государственную регистрацию не представлено такое согласие, соответственно вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Таким образом, если бы я была добросовестным приобретателем, мне бы стоило крепко задуматься, приобретая недвижимость при отсутствии согласия супруга))).

 
По теме
На вопрос отвечает помощник руководителя Управления Росреестра по Курганской области Н.В.
31.08.2017
        Если договор купли – продажи недвижимости утерян или пришел в негодность можно получить его копию.
29.08.2017
Вопрос: Расскажите, как оформить документы на объекты недвижимости (жилой дом и земельный участок) находящие на территории республики Крым, а также о комплекте документов,
18.08.2017
 
Вопрос: Можно ли поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право на земельный участок, образованный в результате раздела земельного участка,
15.08.2017
ФНС России подвела итоги кампании по предоставлению уведомлений о контролируемых сделках 2016 года - УФНС Больше половины контролируемых сделок – внутрироссийские. Федеральная налоговая служба подвела итоги кампании по предоставлению уведомлений о контролируемых сделках, совершенных в 2016 году.
10.08.2017
 
курган новости - Курган и курганцы Пока что требования касаются автобусов массой до пяти тонн, совершающих рейсы в Москву и Санкт-Петербург С 1 июля 2018 года для организованной перевозки групп детей должен использоваться автобус не «старше» десяти лет.
24.06.2018
Приступили к обработке посевов Полеводы, работающие на землях бывшего колхоза "Нива", спешно справились с весенне-полевыми работами.
23.06.2018 Mokrousovo.Ru
Прокуратура Варгашинского района провела проверку исполнения законодательства о противодействии коррупции лицами, замещающими муниципальные должности.
22.06.2018 Прокуратура
 В центре Кургана столкнулись Toyota и LADA Kalina Сегодня, 22 июля, на регулируемом перекрестке улиц Куйбышева и Ленина — возле ЦУМа — столкнулись автомобили Toyota и LADA Kalina.
22.06.2018 Курган и курганцы
В Зауралье в исправительной колонии нарушалось законодательство о защите людей с ограниченными возможностями Курганская прокуратура по надзору за соблюдением законов в исправительных учреждениях Курганской области про
22.06.2018 Курган и курганцы
Сегодня отмечают День балалайки - Курган и курганцы «Имениннице» исполняется 330 лет Впервые упоминается о балалайке в документе «Память из Стрелецкого приказа в малороссийский приказ», который датируется 23 июня 1688 года.
23.06.2018 Курган и курганцы
Каким был филармонический сезон — 2017/18 Говорят, что счастье долгим не бывает: оно как вспышка летящей звезды, как праздничный фейерверк, который рассыпает спящие искры, озаряя светом и землю, и небо, и человека.
22.06.2018 Курган и курганцы
Свои постановки покажут непрофессиональные детские и молодежные театральные коллективы Для театралов праздники в июне не закончились:
19.06.2018 Курган и курганцы
По количеству медалистов нынешний год превзошел предыдущий Во Дворце детского (юношеского) творчества состоялась торжественная церемония награждения выпускников города Кургана медалями за особые успехи в учебе.
23.06.2018 Курган и курганцы
Курганская команда готовится к очередному поединку в рамках первенства России по футболу (III дивизион,
22.06.2018 Курган и курганцы
Новости Курган - Курган и курганцы 77 лет назад началась Великая Отечественная война 22 июня 1941 года — одна из самых печальных дат в истории России — День памяти и скорби — день начала Великой Отечественной войны.
22.06.2018 Курган и курганцы
Прошел первый вид состязаний по силовому троеборью в зачет сельских  игр «Золотой колос» - Управление по физкультуре, спорту и туризму   Сегодня, 22 июня 2018 года, в доме культуры села Шатрово завершился первый вид состязаний, впервые включенных в программу областных сельских спортивных игр «Золотой колос», - силового троеборья.
22.06.2018 Управление по физкультуре, спорту и туризму
Механизаторы определили сильнейших в вождении трактора - Управление по физкультуре, спорту и туризму   Утром 23 июня в зачет ХХI областных сельских спортивных игр «Золотой колос» на центральной площади села Шатрово прошли очередные состязания среди механизаторов – вождение трактора.
23.06.2018 Управление по физкультуре, спорту и туризму